תשואה יציבה ופיזור סיכונים – הארגומנט להשקעות נדל"ן בחו"ל

בשנים האחרונות, משקיעים מוסדיים ומשקיעים כשירים ברחבי העולם הגדילו בהדרגה את החשיפה שלהם לנדל"ן כאפיק השקעה אלטרנטיבי. הסיבה לכך אינה מקרית. בסביבה שבה שווקי המניות מציגים תנודתיות גבוהה ואגרות החוב מניבות תשואות ריאליות נמוכות, הנדל"ן המניב – ובמיוחד בשווקים בינלאומיים – מציע שילוב של תזרים מזומנים יציב יחסית לצד פוטנציאל לעליית ערך בטווח הארוך.

מה מייחד נדל"ן כהשקעה אלטרנטיבית?

בניגוד למניות או אגרות חוב הנסחרות בבורסה, השקעה בנדל"ן מניב – בין אם דרך קרנות נדל"ן פרטיות, קרנות חוב נדל"ן, או מכשירים משותפים אחרים – נמדדת בעיקר לפי ביצועי הנכס הפיזי ולא לפי סנטימנט השוק הרגעי. מנגנון התמחור שונה מהותית מהשוק הסחיר: הערכות השווי מבוצעות בתדירות נמוכה יותר ומבוססות על הכנסות השכירות, שיעורי ההיוון בשוק, ואיכות הנכס עצמו. כתוצאה מכך, התנודתיות הנמדדת בקרנות נדל"ן אינה סחירות אינה משקפת בהכרח אי-יציבות כלכלית אמיתית, אלא פשוט מאפיין של שיטת השערוך.

למה דווקא השקעות נדל"ן בחו"ל?

השוק הישראלי, על אף חוסנו היחסי, מוגבל בגודלו ובמגוון האפיקים העומדים בפניו. השקעות נדל"ן בחו"ל מאפשרות למשקיע הכשיר לגשת לשווקים עמוקים ומגוונים יותר – ממשרדים ומרכזים לוגיסטיים בארה"ב ועד לנכסי מגורים להשכרה באירופה. הפיזור הגיאוגרפי מוסיף שכבת הגנה נוספת: מחזורי הנדל"ן השונים בכל שוק מקטינים את הסבירות שכלל התיק ייפגע בו-זמנית מאותה סיבה מקומית. מעבר לכך, שווקים כמו ארה"ב מציעים שוק שכירות נזיל ועמוק, עם ביקושים מבניים שנשענים על גידול אוכלוסין, שינויים דמוגרפיים, ומחסור כרוני בהיצע בערים הגדולות.

הקשר לסביבת הריבית

תחום הנדל"ן המניב רגיש לסביבת הריבית, אולם הקשר אינו חד-כיווני. בשנים 2022-2023, עליות הריבית החדות הכבידו על שווי הנכסים ועל עלויות המימון. כעת, עם תהליך הורדת הריבית שהחל בארה"ב ב-2024 וצפוי להימשך, נוצרת תמיכה הדרגתית הן בשווי הנכסים – דרך ירידה בשיעורי ההיוון – והן ביכולת המינוף של הקרנות. חשוב לציין כי הנכסים המניבים שומרים על ערכם הריאלי גם בסביבה אינפלציונית, שכן דמי השכירות בדרך כלל צמודים לאינפלציה או מתעדכנים בהתאם לתנאי השוק.

בסופו של דבר, הארגומנט להוספת השקעות נדל"ן בחו"ל לתיק אינו מבוסס על ביצועי עבר בלבד, אלא על מאפייניו המבניים של הנכס: תזרים מזומנים חוזי, גיבוי בנכס פיזי, ומתאם נמוך לתנודות שוקי ההון. אלה הם בדיוק המאפיינים שמשקיע ארוך טווח מחפש בסביבה של אי-ודאות מוגברת.

תחזית לעתיד

מספר מגמות מבניות צפויות לתמוך בביקוש לנדל"ן מניב בינלאומי בשנים הקרובות. ראשית, הורדות הריבית הצפויות בארה"ב ובאירופה עשויות להמשיך ולתמוך בשווי הנכסים ולהקל על עלויות המימון של הקרנות, לאחר שנתיים קשות יחסית לתחום. שנית, הביקוש למרכזים לוגיסטיים ולמחסנים – שהואץ על ידי צמיחת המסחר המקוון – ממשיך להיות גבוה, במיוחד בסמוך לאזורי אוכלוסין גדולים בארה"ב ובמערב אירופה.

בשוק המגורים להשכרה, המחסור בהיצע בערים הגדולות אינו צפוי להיפתר בטווח הקצר, מה שמייצר רקע תומך לדמי השכירות. במקביל, האטה בפעילות הבנייה החדשה – תוצאה של עליית עלויות הבנייה והמימון בשנים האחרונות – מצמצמת עוד יותר את ההיצע הצפוי.

עם זאת, כמה גורמי סיכון ראויים לתשומת לב. אי-הוודאות סביב המדיניות הסחר האמריקאית עשויה להשפיע על קצב הצמיחה הכלכלית, ובכך גם על שוקי הנדל"ן המסחרי. בנוסף, שינויים בדפוסי העבודה – ובפרט ההתבססות של מודל העבודה ההיברידי – ממשיכים להשפיע על הביקוש לשטחי משרדים, ומחייבים בחירה מדויקת של סוג הנכס והמיקום.

בסך הכל, הצפי הוא שהנדל"ן המניב הבינלאומי ימשיך לשמש כעוגן יציב בתיקי השקעות מגוונים – לא בשל הבטחה לתשואות חריגות, אלא בשל יכולתו לספק הכנסה שוטפת צפויה יחסית, הגנה מסוימת מפני אינפלציה, ומתאם נמוך לתנודות השווקים הסחירים. לאורך זמן, שילוב זה הוא שהופך אותו לרכיב משלים רלוונטי עבור משקיע כשיר שחושב בטווח הארוך.