השקעות נדל"ן בחו"ל הפכו בשנים האחרונות לאפיק מרכזי עבור משקיעים ישראלים המחפשים פיזור גיאוגרפי ותשואות אטרקטיביות. השילוב של תשואות שכירות יציבות, פוטנציאל לעליית ערך, וחשיפה לשווקים שונים מהשוק המקומי, הופך את האפיק הזה למושך. אבל כמו בכל השקעה, גם כאן יש הזדמנויות משמעותיות לצד סיכונים שצריך להכיר.
ההזדמנויות – למה לצאת מישראל?
פיזור גיאוגרפי אמיתי – השקעה בנדל"ן בחו"ל מאפשרת חשיפה לשווקים שמתנהגים אחרת מהשוק הישראלי. כשהכלכלה המקומית נמצאת בלחץ, שווקים אחרים יכולים להמשיך לצמוח. זה נכון במיוחד בשווקים מפותחים כמו ארה"ב, גרמניה או בריטניה, שבהם הביקוש לנדל"ן מניב יציב לאורך זמן.
תשואות אטרקטיביות – בחלק מהשווקים, תשואות השכירות גבוהות יותר מאשר בישראל. למשל, נכסי מגורים בערים אמריקאיות מסוימות מניבים תשואות של 6%-8% בשנה, לעומת 3%-4% בתל אביב. בנוסף, בשווקים מסוימים יש יתרונות מס משמעותיים או הסכמי מס כפל שמפחיתים את נטל המס על המשקיע הישראלי.
גישה לסוגי נכסים שונים – בחו"ל ניתן להשקיע בסוגי נכסים שפחות נפוצים בישראל, כמו מרכזי לוגיסטיקה, מתקני אחסון עצמי, בתי אבות, או אפילו מרכזי נתונים. כל אחד מהסוגים האלה מציע פרופיל סיכון-תשואה שונה ומאפשר פיזור נוסף בתוך תיק הנדל"ן.
הסיכונים – מה חשוב לדעת על השקעות נדלן בחו״ל?
סיכון מטבע – זה הסיכון המרכזי. גם אם הנכס מניב תשואה טובה במטבע המקומי, חיזוק השקל מול אותו מטבע יכול לשחוק את התשואה באופן משמעותי. למשל, משקיע שהשקיע בנדל"ן אמריקאי ב-2021 כאשר הדולר עמד על 3.20 שקל, וקיבל תשואה דולרית של 7%, ראה את התשואה השקלית שלו יורדת משמעותית כאשר הדולר ירד ל-3.50 שקל. חלק מהקרנות מציעות גידור מטבע, אבל זה כרוך בעלויות נוספות.
סיכון רגולטורי ומשפטי – כל מדינה עם חוקי נדל"ן שונים, מיסוי שונה, וזכויות שונות לבעלי נכסים. בחלק מהמדינות, הליכי הפינוי ארוכים ומסורבלים, ובמדינות אחרות יש מגבלות על העלאת שכר דירה. חשוב להבין את הסביבה המשפטית לפני ההשקעה.
מרחק וניהול – ניהול נכס נדל"ן מרחוק הוא אתגר. צריך להסתמך על חברות ניהול מקומיות, ולא תמיד קל לפקח על הפעילות. בנוסף, בעיות תחזוקה או משפטיות דורשות טיפול פיזי, מה שמקשה על המשקיע הישראלי.
סיכון שוק מקומי – כל שוק נדל"ן מקומי מושפע מגורמים כלכליים מקומיים. שינויים בשוק העבודה, בהגירה הפנימית, או במדיניות הממשלתית יכולים להשפיע על ביקוש ועל תשואות.
לסיכום
השקעות נדלן בחו"ל יכולות להוות תוספת משמעותית לתיק השקעות גלובלי, אבל הן דורשות הכנה מעמיקה. המפתח הוא להשקיע דרך גופים מקצועיים שמכירים את השוק המקומי, להבין את סיכון המטבע ולשקול גידור במידת הצורך, ולוודא שההשקעה מתאימה לאופק הזמן ולסובלנות הסיכון. פיזור גיאוגרפי הוא כלי חשוב, אבל הוא לא מחליף בדיקת נאותות יסודית.