מי שעוקב אחרי שוקי הנדל"ן הגלובליים בשנים האחרונות יודע שהנוף השתנה באופן מהותי. בין מרץ 2022 ליולי 2023, הפדרל ריזרב האמריקאי העלה את הריבית ב-525 נקודות בסיס – קצב שלא נראה מזה עשורים. הבנק המרכזי האירופי נקט צעדים דומים. התוצאה לא איחרה להגיע: שוקי הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם עברו תיקון חד, מחזורי העסקאות האטו משמעותית, ומשקיעים רבים נאלצו לשנות את כל ההנחות שעבדו לפיהן שנים.
המנגנון: למה ריבית גבוהה פוגעת בהשקעות נדל"ן בחו״ל?
הקשר בין ריבית לנדל"ן הוא מבני. ראשית, מימון בריבית גבוהה מייקר את עלות הרכישה – הלוואה שעלתה 3% ב-2021 עלתה פתאום 7% ומעלה. זה לבדו שינה את מאזן הכדאיות בעסקאות רבות. שנית, שיעורי ההיוון (יחס ההכנסה השנתית לשווי הנכס) עלו בהתאם, מה שהוריד את הערך הפנקסני של נכסים – גם אלה שתזרים ההכנסות שלהם נשאר יציב. נתוני המדד המוביל לנדל"ן המסחרי בארה"ב מראים ירידה מצטברת של כ-20% בשווי הנכסים בין 2022 ל-2024, כשסקטור המשרדים היה מי שספג את המכה הקשה ביותר עם ירידות של יותר מ-40%.
בתוצאה, היקף ההשקעות הגלובלי בנדל"ן ירד ב-2023 לרמה הנמוכה ביותר מאז 2012 – כ-699 מיליארד דולר. עסקאות שהיו מקובלות בסביבת הריבית האפסית כבר לא עמדו במבחן הכדאיות, ורוכשים ומוכרים לא הצליחו להגיע להסכמה על מחיר.
מה השתנה באסטרטגיית ההשקעה?
הריבית הגבוהה לא רק העלתה עלויות – היא גם שינתה את ההיגיון בבחירת אפיקי ההשקעה בתוך עולם הנדל"ן. משקיעים שהיו רגילים להסתמך על עליית ערך הנכס (מה שמכונה עליית שיעור ההיוון) גילו שבסביבת ריבית גבוהה, הצמיחה צריכה לבוא ממקום אחר לגמרי: מהכנסות שכירות אמיתיות, צמיחה תפעולית, ויצירת ערך פיזי בנכס. מי שרכש נכסים ב-2021 תוך הנחה שהריבית תישאר נמוכה לנצח מצא את עצמו בבעיה.
במקביל, קרנות חוב נדל"ן – שמעמידות מימון לפרויקטים ולחברות נדל"ן – דווקא נהנו מסביבה זו. עם ריביות גבוהות, התשואה שהן יכלו לגבות על הלוואות עלתה משמעותית, בעוד הבנקים המסורתיים צמצמו את חשיפתם לאשראי נדל"ן. נתוני Preqin מראים שקרנות האשראי הפרטי, כולל אשראי מגובה נדל"ן, הניבו ב-2023 תשואות של כ-10% בממוצע – גבוה בהרבה מקרנות הנדל"ן הישירות שהניבו כ-1% בלבד באותה שנה.
מאין מגיעות ההזדמנויות כיום?
הריבית הגיעה לשיאה ב-2023, ומאז בנקים מרכזיים בארה"ב ואירופה החלו במחזור הורדות ריבית. הפד פתח בסדרת קיצוצים בספטמבר 2024. הירידה עדיין הדרגתית, אך כיוון המגמה ברור – ועם שינוי הכיוון, השוק הגלובלי החל להתאושש. נפח העסקאות הגלובלי עלה ב-2025 בכ-14% לעומת השנה הקודמת, ועל פי ניתוח של חברת Hines כ-66% מהשווקים הגלובליים נמצאים היום בשלב "לקנות" של המחזור – הרמה הגבוהה ביותר מאז 2016.
פה בדיוק טמונה ההזדמנות. כאשר שוק מתאושש ממחזור תיקון, ישנו חלון של כמה שנים שבו ניתן להיכנס להשקעות במחירי מציאה – לפני שהאופטימיות הרחבה מחזירה את המחירים לשיאים. משקיע שנכנס לקרן נדל"ן בינלאומית איכותית כיום, בשלב שבו הערכות השווי עדיין משקפות את ההתקרקעות של 2022-2024, עשוי ליהנות הן מתשואות שכירות מגולמות ביחס טוב יותר לשווי, והן מפוטנציאל עליית ערך ככל שהריבית ממשיכה לרדת.
הסקטורים שהמשיכו להציג ביצועים חזקים גם בתקופת הריבית הגבוהה – לוגיסטיקה ומחסנים, מגורים להשכרה, מרכזי נתונים – עשויים להמשיך ולהוביל גם כשהשוק מתרחב. לעומתם, משרדים ומרכזי קניות ממשיכים להיות אפיקים שדורשים בחינה זהירה של כל עסקה לגופה.
איך כל זה רלוונטי למשקיע ישראלי?
עבור משקיע כשיר ישראלי שמעוניין בחשיפה לתחום השקעות נדל"ן בחו"ל, המשמעות המעשית היא שהגישה דרך קרנות מנוהלות מקצועית רלוונטית יותר מאי פעם. בסביבה שבה ניתוח שווי הנכסים, מבנה המימון, ואיכות הניהול התפעולי קובעים את ההצלחה יותר מאשר גאות כללית של השוק – הניסיון של מנהל הקרן ויכולתו לבצע בדיקת נאותות עמוקה הם הבדל מהותי.
גופים כמו iFunds מבית אלטשולר שחם, שמאפשרים למשקיעים כשירים ישראלים גישה לקרנות נדל"ן בינלאומיות מנוהלות, מספקים בדיוק את השכבה הזאת – בחירה מקדמית של הקרנות, ניתוח סביבת הריבית המקומית בכל שוק, ומעקב שוטף על ביצועי ההשקעה.
תחזית לעתיד
ההערכות של חברות כמו PwC, מקינזי וסאוויל מצביעות על המשך התאוששות הדרגתית בשנים 2025-2026, שלא תהיה אחידה בין כל הסקטורים והגאוגרפיות. נדל"ן לוגיסטי ומגורים צפויים להוביל, בעוד המשרדים ממשיכים במסלול שבו ההבדל בין נכס איכותי ומרוכזי לנכס שולי יוסיף לגדול. בסביבה כזאת, הבחירה בין "להשקיע בנדל"ן בחו"ל" לבין "לבחור את הקרן הנכונה בנדל"ן בחו"ל" היא לא רק ניואנס – היא ההבדל בין תוצאות שונות לחלוטין.